Guía de Intercambios 1031 para Diferir Impuestos

Involucra un Intermediario Calificado

Una vez que haya iniciado un Intercambio 1031 Aplazado, deberá retener un intermediario calificado (QI, por sus siglas en inglés). Un intermediario calificado es una persona o empresa que administra los fondos involucrados después de que un inversionista de bienes raíces vende su propiedad cedida y busca un reemplazo. Un QI no tiene participación en el intercambio y retiene los ingresos de la venta de su propiedad, luego transfiere los fondos al vendedor de la propiedad o propiedades de reemplazo.

La razón para usar un QI es que actúe como un tercer miembro. El QI permite intercambios aplazados y garantiza que los fondos de la venta cumplan con los requisitos. Esto les permite permanecer libres de impuestos hasta el límite de tiempo para que el intercambio sea completado.

El vendedor tiene un periodo de identificación de 45 días para identificar una propiedad para completar el intercambio.

Una vez que se acaba este periodo, el intercambio 1031 se considera fallido y los fondos de la venta de la propiedad se consideran imponibles.

Debido a este corto periodo, se recomienda encarecidamente a los dueños de propiedades de inversión que investiguen y coordinen un intercambio antes de vender su propiedad e iniciar la cuenta regresiva de 45 días.

Afortunadamente, los inversores disponen de múltiples estrategias de identificación, que se resumen en tres reglas:

Regla de Tres Propiedades

También conocida como Regla de Identificación de Tres Propiedades, la Regla de Tres Propiedades permite que tres propiedades del mismo tipo sean identificadas como las propiedades de reemplazo, sin importar su valor justo de mercado. Después de haberlas identificado, el inversionista puede comprar una o todas las propiedades de reemplazo por medio del Intercambio 1031. Este método es la estrategia de intercambio 1031 más popular para los inversores, ya que les permite tener una reserva si la compra de su propiedad preferida fracasa.

Regla del 200%

La Regla de Identificación del 200% del Valor Justo de Mercado establece que los inversores pueden identificar una cantidad ilimitada de propiedades de reemplazo del mismo tipo, siempre que el valor total de todas las propiedades al final del período no supere el 200 % del valor de venta neto total de la propiedad cedida .

Si un inversionista desea realizar un intercambio 1031 en una propiedad con un valor de venta de $1 millón, puede identificar tantas propiedades de reemplazo como desee, siempre que el valor total de esas propiedades no supere los $2 millones. Esta estrategia suele ser preferida por los inversores que buscan adquirir más de tres propiedades de inversión o que buscan propiedades de respaldo adicionales si una venta fracasa.

Excepción de 95%

La Excepción de Identificación del 95 % establece que los inversores pueden identificar una cantidad ilimitada de posibles propiedades de reemplazo con un valor justo de mercado ilimitado, siempre que el inversor adquiera y finalice en el 95 % del valor de mercado identificado. Esta técnica la utilizan con mayor frecuencia los inversores que superan la regla del 200 % al cierre del período de identificación.

Usar esta excepción puede ser una elección intencional si el inversionista busca comprar múltiples propiedades. También puede ocurrir inadvertidamente debido a aumentos repentinos del valor de la propiedad. De cualquier manera, esto supera la regla del 200% sin dejar de cumplir los requisitos de intercambio 1031.

Es importante tener en cuenta que si el inversionista no logra identificar propiedades o identifica más propiedades de las permitidas por la Regla de las Tres Propiedades o la Regla del 200% y no puede aplicar la Excepción del 95%, entonces el intercambio 1031 se considera fallido.

Una vez que se identifican las propiedades de reemplazo dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad cedida, el vendedor tiene 135 días adicionales para comprar una propiedad de reemplazo para completar el intercambio. Los inversionistas deben comprar una propiedad o propiedades de reemplazo y hacer que un intermediario calificado transfiera los fondos retenidos dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad cedida.

Esto significa que tienen que comprar una propiedad o propiedades de reemplazo y hacer que el intermediario calificado transfiera los fondos antes de los 180 días.

Este periodo puede ser más corto si la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos sobre la renta para el año fiscal en el que se vendió la propiedad anterior cae dentro del periodo de 180 días. En cuyo caso, la venta se vence en la fecha de declaración de impuestos.

Si la fecha límite pasa antes de que se complete la venta, el intercambio 1031 se considera fallido y los fondos de la venta de la propiedad están sujetos a impuestos.

Otro punto a tener en cuenta es que la persona que vende una propiedad cedida debe ser la misma que la persona que compra la nueva propiedad. El nombre debe coincidir entre las declaraciones de impuestos y los títulos de las propiedades antiguas y nuevas para que el intercambio califique para la regla 1031. La única excepción a esta regla se aplica a los casos de sociedades de responsabilidad limitada unipersonales (SMLLC).

La sociedad de responsabilidad limitada de un solo miembro puede ser tratada como equivalente al miembro único de la organización. Por ejemplo, si John Smith es el único miembro de JSmith Investments, LLC, puede vender una propiedad a su nombre, comprarla bajo JSmith Investments, LLC y aún calificar bajo el código 1031, ya que se consideran entidades equivalentes.

El intercambiador debe conservar las propiedades cedidas y de reemplazo para uso de inversión productiva en negocios o comercio. Esto significa que solo las propiedades mantenidas con fines comerciales o de inversión pueden calificar para un intercambio 1031. Esto no incluye propiedades personales, como la residencia principal del vendedor. También significa que las propiedades que se mantienen únicamente con el propósito de venderlas, como las propiedades “remodeladas”, no califican para un intercambio 1031. Sin embargo, hay algunas excepciones a esta regla.

Si ha oído hablar de dueños de propiedades de inversión que utilizan la disposición 1031 para intercambiar casas y residencias de vacaciones, esto es posible con algunas restricciones. A partir de 2004, el Congreso modificó las reglas sobre los intercambios 1031 para que los contribuyentes deban haber usado una residencia como propiedad de alquiler con inquilinos antes de venderla a través de un intercambio 1031. Aunque no hay un plazo establecido, normalmente se recomienda que una residencia se haya utilizado durante un mínimo de 12 a 24 meses como propiedad de alquiler antes de que pueda calificar para un intercambio 1031. Esta cantidad de tiempo debería mostrarle al IRS que la intención de la propiedad era para un uso productivo.

Una regla similar se aplica al intercambio de propiedades para usarlas como vivienda principal. A partir de una regla de puerto seguro del IRS implementada en 2008, una propiedad comprada bajo la Sección 1031 debe cumplir con los siguientes requisitos durante dos años después de su compra:

• La propiedad debe alquilarse a un inquilino que no sea el comprador por un mínimo de 14 días por cada período de 12 meses.
• El comprador no puede usar la propiedad para su uso personal por más de 14 días por período de 12 meses o el 10% de la cantidad de días durante los cuales la propiedad se alquila a un inquilino.

Siempre que se sigan estas reglas, las residencias principales técnicamente pueden comprarse y venderse mediante un intercambio 1031. Sin embargo, es fundamental asegurarse de que la propiedad de reemplazo siga todas las pautas 1031 y las regulaciones fiscales para evitar anular el intercambio.

Una de las reglas más vitales pero comúnmente mal entendidas en un intercambio 1031 es la regla del mismo tipo. La regla indica que las propiedades cedidas y reemplazadas deben ser “del mismo tipo”. Esto a menudo se malinterpreta ya que las propiedades deben ser las mismas. En cambio, esta regla tiene una definición muy amplia y se refiere principalmente a la naturaleza o el carácter de las propiedades más que a su grado o calidad.

Bajo esta regla, varios tipos de bienes raíces pueden ser intercambiados entre sí. Por ejemplo, los bienes inmuebles no renovados pueden intercambiarse por bienes inmuebles mejorados, ya que esto se relaciona con la calidad de la propiedad en lugar del carácter según las pautas 1031. Del mismo modo, las tierras de cultivo pueden intercambiarse por un centro comercial, una propiedad industrial o incluso una propiedad de alquiler, ya que esto también tiene menos que ver con el carácter de la propiedad que con la calidad y el grado.

Sin embargo, esta regla prohíbe ciertos tipos de intercambios que se relacionan con la naturaleza o el carácter de las propiedades. Por ejemplo, las propiedades nacionales no pueden intercambiarse por propiedades internacionales. Además, la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de diciembre de 2017 prohibió que los bienes personales como licencias de franquicia, aviones y obras de arte califiquen para los intercambios 1031, lo que significa que sólo los bienes inmuebles pueden calificar para un intercambio 1031.

El IRS exige que el valor neto de mercado y el valor patrimonial de la propiedad o propiedades adquiridas sean iguales o superiores a los de la propiedad vendida para evitar por completo los impuestos sobre las ganancias de capital. Además de los valores de las propiedades, los gastos y las tarifas también se incluyen en estos totales. Algunos gastos que se pueden pagar con fondos de intercambio incluyen:

• Comisiones y honorarios para corredores, intermediarios calificados, asesores fiscales y abogados.
• Tarifas de presentación, búsqueda y depósito en garantía.
• Premiums de seguro de título.

Los gastos que no puede pagar con fondos de intercambio incluyen impuestos sobre la propiedad, tarifas de financiamiento, costos de mantenimiento, costos de reparación y premiums de seguros.

Si el valor total de la propiedad de reemplazo, incluidos los gastos asociados, es menor que el de la propiedad cedida, esto da como resultado lo que se denomina “boot”. El “boot” es la diferencia de valor entre el costo total de la propiedad de reemplazo y el valor de la propiedad cedida.

Si bien la presencia de boot no descalificará a un vendedor para un intercambio 1031, requerirá que pague impuestos sobre las ganancias de capital sobre la cantidad boot. Por lo general, el intermediario calificado pagará el boot al final del intercambio, después de lo cual el vendedor es responsable de pagar los impuestos.

Una cosa que muchos vendedores olvidan considerar en un intercambio son los préstamos. Se permite una hipoteca en cualquier lado del intercambio y contará junto con el valor de la propiedad respectiva. Si la hipoteca de la propiedad de reemplazo es menor que la de la propiedad que se vende, la diferencia se trata como un boot en efectivo.

Los intercambios 1031 permiten a los inversionistas diferir el impuesto a las ganancias de capital, de modo que pueden usar la totalidad de los ingresos de una venta para comprar propiedades más grandes en lugar de pagar una parte de esos ingresos en impuestos. Al minimizar la pérdida de poder adquisitivo, los inversores pueden aumentar su riqueza más rápidamente y abrir más oportunidades de inversión.

Los impuestos diferidos adeudados al IRS después de realizar intercambios 1031 se borran con la muerte del vendedor.

Siempre que el vendedor realice continuamente intercambios 1031 para comprar propiedades más grandes a lo largo de su vida, puede aumentar su riqueza libre de impuestos y pasarla a sus herederos, quienes heredarán las propiedades sin los impuestos diferidos.

En cambio, los herederos reciben la propiedad en una base incrementada igual al valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la herencia.

Si el heredero vende inmediatamente la propiedad al valor justo de mercado, no necesita pagar impuestos sobre las ganancias de capital ya que el precio de venta y el valor base coinciden.

Sin embargo, si el heredero vende la propiedad en una fecha posterior cuando haya aumentado de valor, deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la diferencia entre el valor base y el precio de venta.

Alternativamente, el heredero puede realizar un intercambio 1031 y diferir los impuestos sobre las ganancias de capital cuando venda la propiedad a una tasa más alta.

Las ganancias de capital a largo plazo tienen una tasa impositiva máxima del 20%, con la depreciación recuperada al 25%. Debido a que un intercambio 1031 permite a los inversores diferir sus impuestos sobre la nueva propiedad de inversión, pueden usar ese dinero extra para una gama más amplia de opciones de compra. Según el precio de la propiedad, los contribuyentes pueden tener acceso a miles o cientos de miles de dólares para invertir en una propiedad más grande o recibir potencialmente un préstamo más alto.

Con más fondos disponibles inmediatamente después de la venta, los inversores pueden trabajar con su intermediario calificado para adquirir múltiples propiedades en un solo intercambio para diversificar sus carteras. Los inversores también pueden consolidar varias propiedades en una sola para facilitar la administración de la propiedad, como intercambiar dos dúplex por un centro comercial o una propiedad en un estado más caro por tres en uno más asequible.

Esta flexibilidad hace que la gestión del riesgo de inversión sea más eficiente, permite a los inversores ajustar las propiedades según el nivel deseado de participación y les permite aprovechar las nuevas oportunidades en los EE. UU.

Los inversores pueden generar ingresos adicionales año tras año invirtiendo en propiedades más valiosas y rentables a través de un intercambio 1031. Por ejemplo, los inversores pueden usar los fondos de la venta que no estarán sujetos a impuestos para intercambiar terrenos baldíos por un edificio comercial que genere ingresos estables y beneficios de depreciación.

Los intercambios 1031 deben seguir todas las reglas y regulaciones al pie de la letra, de lo contrario se considerarán fallidos. Los propietarios de propiedades de inversión deben conocer y seguir las pautas de los intercambios 1031, incluidos qué tipos de propiedades califican, cuántas propiedades se pueden identificar, cuáles son las pautas de compra y más.

Cualquier error, como no identificar suficientes propiedades, identificar demasiadas y no cumplir con la regla del 95%, o no cumplir con plazos cruciales, puede resultar en un intercambio fallido. Por esta razón, se recomienda trabajar con profesionales que estén muy familiarizados con los intercambios 1031 para evitar salirse de las reglas y perjudicar el éxito del intercambio.

Si un vendedor no puede cumplir con los plazos para el período de identificación de 45 días o el período de intercambio de 180 días, el intercambio 1031 se considera fallido. Por lo tanto, el vendedor no podrá diferir el impuesto a las ganancias de capital de la venta de su propiedad.

Esto es especialmente problemático para aquellos que tienen grandes ganancias de capital y/o impuestos de recuperación de depreciación adeudados. Ante este incumplimiento, los vendedores deben pagar los impuestos sobre las ganancias de capital por su venta reciente y cualquier venta que hayan realizado en el pasado que utilizó la regla de intercambio 1031.

Un problema importante que los inversores pueden encontrar es la depreciación. La depreciación es el monto del costo de una propiedad de inversión que se cancela cada año debido al desgaste. Los impuestos sobre las ganancias de capital se calculan de acuerdo al precio de compra original de una propiedad más las mejoras y menos la depreciación.

Si un inversionista vende una propiedad por más de su valor depreciado, debe recuperar esa depreciación como parte de su ingreso como parte de los impuestos por la venta de la propiedad. Si la depreciación no se tiene en cuenta en los intercambios 1031 posteriores, los inversores pueden encontrar que sus ingresos por alquiler no se mantienen al día con los gastos de depreciación.

Propiedades de intercambio 1031 son ilíquidas. La mayoría de los inversionistas de bienes raíces que poseen propiedades de intercambio utilizadas para fines comerciales o de inversión, como el alquiler, deben conservar sus propiedades durante un mínimo de dos años para demostrar la intención de uso ante el IRS y evitar ser descalificados de un intercambio 1031 por “cambiar”.

Esta falta de liquidez está particularmente reservada para los inversionistas que forman parte del Delaware Statutory Trust (DST), que es una entidad legal que otorga a los inversionistas una parte fraccionaria de los activos o propiedades como copropietarios.

Los inversores en un DST no pueden tomar decisiones sobre la gestión total de la propiedad. En un DST, los inversionistas dan el control al patrocinador de las responsabilidades del propietario y no tienen voz en cuanto a cuándo se pondrá a la venta la propiedad. En comparación con invertir directamente en una propiedad, los inversores en un DST tienen una capacidad de transferencia y autoridad limitadas sobre las decisiones operativas.